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房屋買賣糾紛案件如何認定無權代理與無權處分
2020-07-16 09:39:58 來源:法人雜志 作者:魏亞南

魏亞南

北京市豐臺區人民法院花鄉法庭庭長、員額法官。審理了大量房屋買賣、房屋租賃等民商事案件。曾榮立過北京市法院系統個人三等功,北京市法院先進法官。與他人合著并出版《醫療糾紛案件疑難案例》《基層法院典型商事案件裁判規則解析》等書籍,多篇文章、案例被刊登轉載。

◎ 文《法人》特約撰稿 魏亞南

無權代理是指行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后,以被代理人名義實施的行為,在被代理人追認的情況下有效,相對人可以要求被代理人繼續履行合同。被代理人不追認的情況下,構成表見代理的有效,相對人可以要求被代理人繼續履行合同。不構成表見代理的,對被代理人不發生法律效力,相對人不能要求被代理人繼續履行合同。

無權處分是指行為人沒有處分權,卻以自己名義實施的對他人財產的處分。無權處分行為不影響合同效力,但對于合同履行產生影響。無權處分行為經共有權人(全部共同共有權人或三分之二按份共有權人)追認同意的,相對人可以要求繼續履行合同,共有權人不同意追認的,相對人不能要求繼續履行合同。

基本案情

曹某持其父親的授權委托書與張某簽訂房屋買賣合同,將曹父名下房屋出售給張某。后曹父死亡,張某起訴曹某及其母趙某,要求繼續履行房屋買賣合同,辦理房屋過戶手續。趙某稱授權委托書是偽造,房屋系其與曹父夫妻共同財產,其對出售房屋一事根本不知情,不同意出售房屋辦理過戶。曹某對此予以認可。案件審理過程中,經本院委托鑒定確認授權委托書上簽字確非曹父所書。

裁判結果

法院生效裁判認為:曹某持曹父的授權委托書與張某簽訂合同,雖經鑒定授權委托書上簽字非曹父所簽,曹某的代理行為為無權代理,但是,曹某的行為構成表見代理,其與張某簽訂的合同不因授權委托書系偽造而無效。該涉案房屋系曹父與趙某婚姻存續期間取得,應為夫妻共同財產。曹某出售房屋時,未出具趙某的授權委托書,即以曹父的名義對外出售,故其出售行為應屬無權處分。無權處分雖不構成對合同效力的影響,但處分共有財產,應當經全體共同共有人同意。庭審中原告提交的證據不足以表明趙某知道且同意出售該涉案房屋,現趙某明確表示不同意出售房屋,故原告起訴要求繼續履行合同辦理過戶的請求,法院不予支持,據此判決駁回了原告的訴訟請求。

評析意見

無權代理和無權處分是房屋買賣糾紛案件中常見也極易忽略混淆的兩個法律關系。上述案例的處理是對二者的區別與聯系、法律效力及法律后果進行的最好詮釋。

一、無權代理與無權處分的區別與聯系。

無權代理是指行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義實施的行為。無權處分是指行為人沒有處分權,卻以自己名義實施的對他人財產的處分。由二者的定義可以看出,在房屋買賣過程中無權代理與無權處分的共同實質都是無處分權的人處分了他人的房產。二者的區別則在于實施處分時的名義不同。無權處分是無權處分人以自己的名義處分他人的財產,無權代理則是無權代理人以他人名義處分他人財產。

本案中曹某出售房屋的一個事實行為,形成了兩個法律關系。一個是對其父而言,曹某持虛假授權委托書以曹父的名義簽訂房屋買賣合同,構成無權代理;一個是對其母趙某而言,訴爭房屋屬于曹父與趙某夫妻共同財產,房屋買賣合同上沒有趙某簽字,趙某對出售房屋之事亦不予認可,故出售房屋的行為侵害了趙某的共有權,構成了無權處分。

二、無權代理的合同效力以及法律后果。

無權代理的法律后果有以下兩種:一是發生與有權代理相同的法律效果。無權代理設立的民事行為,如果經過被代理人追認,使無權代理性質發生改變,其所欠缺的代理權得到補足,則轉化為有權代理,發生與有權代理相同的法律效果,等于是有權代理。二是不發生有權代理法律效果。無權代理行為發生之后,被代理人享有追認或者拒絕追認的選擇權,這時代理人代理實施的民事法律行為處于效力未定狀態,即學理上認定的效力待定法律行為。在這種情況下相對人可以運用通知的形式向被代理人進行催告。被代理人如果選擇拒絕追認權,明確表示拒絕追認,或者在交易相對人確定的催告期間內不作出任何表示的,這時無權代理行為對被代理人不發生法律效力,即有關法律后果不能由被代理人承擔。

除此之外,還有一種例外情況,就是表見代理。表見代理是指行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止后簽訂了合同,如果相對人有理由相信其有代理權,該代理行為有效。相對人可以要求本人承擔合同中所規定的義務,受合同的約束。綜上可見,無權代理行為除構成表見代理外,原則上均屬于效力待定。無權代理簽訂的房屋買賣合同,經被代理人追認的,房屋買賣合同有效,對被代理人發生法律效力;若未經被代理人追認的,對于被代理人不發生效力。但若經審查認定構成表見代理的,則不論被代理人追認與否,無權代理簽訂的房屋買賣合同均為有效合同,對被代理人發生法律效力。

該案中,曹某持曹父的授權委托書與張某簽訂合同,雖經鑒定授權委托書上簽字非曹父所簽,曹某的代理行為為無權代理,但作為曹父與趙某所生之子的曹某在與張某就涉案房屋的買賣事宜簽訂合同過程中,向張某出示了其代理曹父與售房單位簽訂的《購買房屋合同書》原件,曹父、趙某、曹某一家的《常住戶口登記卡》,曹父、曹某的身份證及處理房產事宜的《委托書》,對此,張某有理由相信曹某對其父擁有的涉案房屋的出售具有代理權。因此,曹某的上述行為構成表見代理,對曹父具有合同約束力。

三、無權處分的合同效力及法律后果。

對于涉及無權處分的合同效力問題,在此前相當長的一段時期內,均被認定為是效力待定的合同。但是,隨著《中華人民共和國物權法》的頒布以及《最高人民法院關于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》的出臺,上述觀點發生了變化?!吨腥A人民共和國物權法》第十五條的相關規定確立了我國物權效力與債權效力區分對待的原則,因此,對于標的物是否有所有權或者處分權,并不影響買賣標的物的合同效力?!蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條的規定也對這一處理原則予以明確。夫妻一方以自己的名義擅自處分共有房屋,實際上也構成了無權處分,對此《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件若干疑難問題的會議紀要》第六條規定,夫妻一方未經另一方同意,以自己名義轉讓登記在自己名下的法定共有房屋,當事人以出賣人在締約時對房屋沒有所有權或者處分權為由主張房屋買賣合同無效的,不予支持。

該案中,該涉案房屋系曹父與趙某婚姻存續期間取得,應為夫妻共同財產。趙某主張其對房屋轉讓事宜不知情,曹某對趙某擁有的房產份額的出售雖構成無權處分,但不構成對合同效力的影響,故該房屋買賣合同為有效合同。

無權處分情況下,房屋已經交付但尚未辦理過戶登記,不符合物權法第一百零六條第一款規定的善意取得構成要件,雖然買賣合同被認定為有效合同,但是合同能否繼續履行,還要區分具體情況而定。

處分共有的不動產或者動產對各共有人利益影響極大,故我國物權法規定對于按份共有的財產進行處分時,應當經占份額三分之二以上的按份共有人同意;對共同共有的財產,應當經全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。因此在對無權處分的買賣合同要求繼續履行時要充分審查其他共有權人是否追認出賣人的處分行為或有證據證明其以自己的行為同意履行。如果有則可判決房屋共有人共同為買受人辦理房屋過戶登記手續,如果沒有則房屋買賣合同屬于履行不能,不能判決繼續履行房屋買賣合同。

本案中,曹某以曹父名義出售涉案房屋的行為,侵害了共同共有權人趙某的利益,屬無權處分;現趙某作為共有權人,明確表示不同意繼續履行房屋買賣合同,原告又沒有證據表明其對出售房屋一事知情且同意,故買賣合同構成法律上的履行不能。對張某堅持要求繼續履行合同的訴訟請求法院不予支持,據此判決駁回原告訴訟請求。

相關建議

房屋具有巨大的價值屬性,動輒幾百萬甚至上千萬的金額,往往是購房者全家的積蓄。因此,為了保證房屋買賣合同的有效履行,買房人購房時需要特別審慎。首先要審查房屋是否登記在出賣人名下,如果不在出賣人名下,要審查是否有房屋所有權人出具的出售房屋的授權委托書。建議買房人直接與房屋所有權人進行聯系,核實委托書的真實性。其次要審查房屋所有權人是否已婚,有無其他共有權人。存在配偶或其他共有權人的情況下,一定要征詢相關人員的意見,對于同意出售房屋的共有權人要一同簽訂房屋買賣合同。切記留存相關書面證據。

從2000年到2020年,忙忙碌碌間自己擔任法官已經整整20年了?;厥壮跞畏ü贂r的情景,歷歷在目。猶記得,剛接手一個繼承案件時當事人申請開棺驗尸,我的詫異與驚悚;看到兄弟姊妹間為爭拆遷利益大打出手甚至將老母親棄至法院時,我的憤怒與不解;看到雙方握手言和冰釋前嫌時,我的欣慰喜悅;看到滿臉無助白發老人時,我的悲涼與無奈。每當用一紙判決揭開事實真相,還案件以公平正義時,內心充滿成就感;每當用情、德、法彌補了一段破碎的感情時,內心便會多一分溫情與寧靜。我想,法官作為公平正義的守護者,不僅需要強大的內心、審慎的態度,更需要有“擇一事,終一生”的堅守。

——本期主講人魏亞南


編輯:劉曉瑩
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