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“以房養老”騙局高發背后套路何在?應該如何防范?
2021-03-16 13:56 來源:新京報 作者:張建 袁秀麗 段文平

以房養老騙局高發,背后套路何在?

防范此類騙局,應提高風險和法律意識,規避投資陷阱

此類公司的伎倆是利用小恩小惠把老人忽悠過去,然后步步為營,套路老人的房產。非法集資機構瞄準老人房產,主要是因為房屋價值高,通過抵押等方式套取資金比較便捷,而且金額較大。

近年來,伴隨著老齡化社會的來臨,傳統的養老方式亟待創新,從而產生了“以房養老”等新需求,而一些不法人員也聞風而至,瞄上了老人們安身立命的房產,讓“以房養老”的美好愿景,變成了攬財的借口。

2月24日,最高人民法院發布了人民法院老年人權益保護十大典型案例,其中就包括“以房養老”、打擊“套路貸”的案例,現實生活中類似案例也屢見不鮮?!耙苑筐B老”騙局高發的背后,有著怎樣的套路,老人們該如何防范?誰又該為這類騙局埋單?

“這套房子是我們幾十年工齡換來的,全家人僅有的一套住房,不能被人‘騙走’?!苯?,年近六旬的趙紅(化名)等多位老人向新京報記者反映稱,他們所委托的以房產進行“理財”的公司疑似爆雷,目前該公司已經關門“跑路”,自己的房子很可能因此被收走。

是怎樣的騙局,讓上述老人陷入或將房財兩空的境地?事實真相究竟如何,老人們接下來又該何去何從?

當事人:理財后收息僅仨月,房子或“易主”

“我們除了這套房子,就沒有多少現金可用了,為了讓家人過得更好一些,才想進行所謂的‘以房養老’理財?!?月25日,趙紅向新京報記者反映稱,2018年11月,她突然接到一家名為和諧眾生(中國)投資控股集團有限公司(以下簡稱“和諧眾生公司”)的電話,對方稱有“以房養老”類的理財產品,不用出租房子也能賺錢,還能生出一部分錢借給小微企業。

趙紅表示,上述和諧眾生公司推廣人員進一步向她介紹稱,“操作模式特別安全,客戶全程參與。你不用出錢,只要把房子拿出來,做個擔保即可,不影響住,也不影響出租,每月還能按時拿到一些零花錢,公司不會觸碰房主資金,只賺中間的差額利息?!?/p>

“本來我不想參與這個理財的,可和諧眾生公司的工作人員每周每月都會給我發一些材料,勸說我參與?!壁w紅告訴記者,一年后的2019年11月,她才正式與該公司簽訂理財合同(具體名稱為“投資咨詢服務協議”)。

另一位年近七旬的老人李廣益(化名)告訴新京報記者,“當初,和諧眾生公司服務人員給我打電話時,聲稱這叫‘無本金理財’,我們獲得的收益,是房子評估價百分之五的年息,讓房子生錢?!?/p>

“2019年11月,和諧眾生公司的人上門通知,我家的房子評估價為340余萬元,下一步需要去不動產交易中心等部門走程序?!崩顝V益回憶稱,“走完程序”沒多久,他就收到了第一筆利息,“當時,全家都很高興,一萬多元的利息就這么到賬了,房子還照常住著,我們頓時對這家公司信任感倍增?!?/p>

“可是,好景不長,簽訂完合同第三個月,本應該到賬的利息遲遲未到。該公司人員稱,受疫情影響,要晚到賬一段時間?!崩顝V益告訴記者,隨后在2020年6月,該公司工作人員又稱,由于二次疫情,再次延期打款。

“接下來不久,讓人意想不到的事情發生了,和諧眾生公司董事長失聯。然后,我們就接到了仲裁方面的通知,如果不按期還款,就會將我們的房子強制收走。眼看著我們的房子很可能就這樣成為別人的了?!崩顝V益如是稱。

得知此消息后,2020年9月20日,李廣益與類似遭遇的當事人來到和諧眾生公司討要說法,但是該公司已經人去樓空。

騙局起底:房子被抵押貸款,負債由誰來背?

對于趙紅、李廣益等人的不幸遭遇,令人疑惑的是,和諧眾生公司開展的所謂“以房養老”,究竟是如何操作的?這背后有著怎樣的套路,當事人的房子為何就已“危在旦夕”?

趙紅向新京報記者介紹稱,“收到仲裁申請書后,我們仔細查看才明白,和諧眾生公司將我們的房產抵押后,從第三方獲取了借款,現在無法還款了,第三方就向仲裁委提起申請執行我們的房產?!?/p>

事實上,房產抵押一事在辦理手續的過程中就可見端倪?!爱敃r,和諧眾生公司的工作人員讓我去不動產交易中心等部門,囑咐我‘到時候讓簽字就簽字,就是走個程序’。最終,我也是稀里糊涂就把程序走完了?!崩顝V益告訴記者,“現在回想起來,和諧眾生公司那時就將我們的房子進行了抵押貸款?!?/p>

但是,從合同約定層面來看,將房子進行抵押的“貸款人”,并非是和諧眾生公司,而是趙紅、李廣益等當事人。新京報記者在趙紅提供的一份與和諧眾生公司簽訂的合同中看到,雙方約定,甲方(即趙紅一方),通過乙方(和諧眾生公司一方)的評估、推薦,與出借人達成“借款協議”,趙紅一方向出借人借取資金。同時,趙紅一方在獲得借款后,再將該筆借款存入和諧眾生指定的銀行賬戶,委托和諧眾生公司為其提供理財服務,和諧眾生公司按照預期年化5%(即0.416%月收益)向趙紅一方支付理財收益。

據趙紅介紹,她的房產70多平方米,評估價約為600萬元,按照評估價七成放款420萬元,按照約定,和諧眾生每月支付給她的理財收益約為17000元。

而值得注意的是,對于違約責任,協議中有一項對應條款,“借款人不能如期按約定償還借款本息時,以抵押物優先受償”。這也為后來當事人的房子面臨“易主”危機埋下了伏筆。

“復盤來看,和諧眾生公司操作的整個過程,其實就是一個閉環?!碑斒氯送醴?化名)稱,“我們聽從和諧眾生的安排,將自己的房子抵押給第三方出借人,從而獲取出借人的借款。然后按照和諧眾生的操作,我們將這筆借款交由和諧眾生去處置,隨后和諧眾生按約定給我們打‘息’”。

王芳進一步介紹稱,“如今,我們與所謂的出借人約定的還款時間已到,但和諧眾生公司已沒有支付能力,不可能把本金還給我們,我們自己也根本拿不出錢還款。其實,我們并不是真正的借款人,但所謂的出借人卻拿著理財合同去申請仲裁,要實現抵押權,也就是要收走我們的房子?!?/p>

新京報記者通過天眼查獲悉,和諧眾生公司成立時間為2013年6月4日,目前經營狀態為“存續”,經營范圍包括項目投資、資產管理等方面,在經營范圍一欄中特別規定,不得向投資者承諾投資本金不受損失或者承諾最低收益等。2021年1月,該公司個別人員已經被限制消費。

另據上述多位當事人稱,部分出借人與和諧眾生公司有“串通”嫌疑,其中一些出借人是和諧眾生公司的工作人員或公司負責人的親屬。3月2日,新京報記者針對此事試圖與多名出借人取得聯系,但均未獲得回應。

律師:警惕“以房養老”演變成詐騙套路

事實上,上述趙紅、李廣益等人遭遇的“抵押房產理財”騙局并非個案。新京報記者注意到,2月19日,北京市打擊非法集資工作領導小組辦公室就曾發文,對“以房養老”為名的非法集資騙局與陷阱進行了揭底,多起類似案例浮出水面。

北京市民盧女士被熟識的朋友帶到一家名為“北京中安民生資產管理有限公司”的宣講會,被告知只需簽訂協議,允許將名下的房產抵押給小貸公司,就可以每月領取高額養老金作為回報。同意后,盧女士被對方安排簽署了各種協議,也確實收到了“養老金”。但不料幾個月后,貸款公司開始上門催債,她被逼賣房還高利貸。

盧女士被騙的套路與趙紅、李廣益等人如出一轍,此外也還有其他不同方式的騙局,比如,北京的徐女士將抵押房產的錢款交給位于朝陽區的某理財公司進行投資,其業務員曹某、孟某帶著徐女士簽署了各種文件材料。然而,在徐女士不知情的情況下,曹某、孟某將大筆貸款轉入自己和同伙的個人賬戶。

對于種種亂象,北京秦兵律師團隊負責人秦兵稱,真正意義上的“以房養老”,是由老年人將擁有產權的住房抵押給銀行或特定的金融機構,并獲取收益用于養老。但在“以房養老”發展初期,許多不法分子利用老年人普遍存在的“養老恐慌”心理和金融風險防范意識薄弱的問題,將“以房養老”演變成詐騙套路,成為了非法集資重災區。

秦兵認為,上述趙紅、李廣益等人的遭遇,疑似是一起典型的以房養老詐騙案件,這些老年人為投資“以房養老”理財項目,將自有房產進行抵押,背負巨額債務,又在不法分子的惡意串通之下失去自有房產,導致房財兩失,建議相關當事人及時向公安部門報案。在秦兵看來,如果部分出借人涉嫌與和諧眾生串通“設套”故意損害第三人權益,那么此類合同屬于無效合同,應當撤銷,建議仲裁委慎重裁決。

■ 防騙貼士

該如何防范“房財兩空”的以房養老騙局?

當前,我國養老市場方興未艾,打著“高收益”旗號的詐騙陷阱也層出不窮。在業務員的推銷洗腦、高利息的利誘和不法分子的惡意串通之下,不少老人防不勝防,最后甚至房財兩空。

那么,對于打著“以房養老”幌子的各種騙局,作為弱勢群體的老人們,該如何防騙?

避免被高利息等忽悠,提高風險和法律意識

2月19日,北京市打擊非法集資工作領導小組辦公室(簡稱“北京打非辦”)對“以房養老”為名的非法集資騙局與陷阱揭底,其將“以房養老”非法集資的作案形式歸結為三大特點:一是假借國家“以房養老”政策名義,詐騙手段具有誘惑性;二是詐騙過程復雜,呈現出分工化、鏈條化的特點;三是以公證的方式規避法律,以合法形式掩蓋非法目的。

對于騙局模式,北京打非辦介紹稱,“此類公司和團伙通常以某理財公司代理人或業務員的身份向老年人介紹理財產品,說服老人通過抵押房產獲得抵押款進而投資所謂的理財產品,承諾老人4%-6%的年化收益;而另一面,此類公司和團伙又會將老人的房產抵押給第三方,并許給第三方12%-24%的高額利息,最后在收取足夠抵押款后攜款跑路?!?/p>

據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉介紹,一些機構用“以房養老”“養老公寓”等名目設置的陷阱,讓很多老年人單純地以為將房產抵押,就可以獲得不錯的養老收入,于是被套入了陷阱,須對此進行提防。

事實上,“以房養老”騙局,折射出老人們風險意識和法律意識的匱乏。老年人須徹底打消“天上掉餡餅”的幻想,正如北京打非辦提示,“應謹記高回報伴隨高風險,切勿為了追求高收益輕信各類營銷話術?!?/p>

慎選投、融資渠道,警惕“請君入甕”套路

“一些老人被騙后,因為對方做的手續很完整,而且本身就是設計好的一個騙局,打官司都很難贏。有不少人最后都拿不回被騙的房錢?!北本┙鹪V律師事務所主任王玉臣律師如是表示。

對于已成事實的受騙人,王玉臣律師認為,最好的方法就是報案,交由司法機關去處理。

李宇嘉也表示,除了第一時間向公安機關及時報案外,還要到社區居委會反映情況,看社區內的老人是否也有類似的經歷,找一些線索來追溯不法機構。不過,李宇嘉認為,最關鍵的是預防,因為詐騙事實一旦形成,追溯確實很難。

對于老年群體,北京打非辦提示,如有投資需求,請及時同家人或其他專業人士商量請教,尤其是面對大額投資,切不可一意孤行進了圈套。對于所投資的項目要謹慎挑選,選擇正規的投資渠道,并竭盡所能對項目進行調查。

最高人民法院也提醒老年人,還需時刻保持理性和冷靜,審慎選擇投、融資渠道,以免落入“請君入甕”的“套路”之中。

■ 行業建議

業內:加速推進保險版“以房養老”

值得注意的是,在以房養老理財騙局事件頻頻發生的同時,真正的以房養老保險產品卻籍籍無名。

作為“以房養老”創新型金融產品的“住房反向抵押養老保險”,與靠出租房屋拿租金、或賣掉房子拿房款養老不同,老人將自己的產權房屋抵押給保險公司,可以繼續住在房子里。在世時,定期領取一定數額的養老金;去世后,房子歸保險公司處置。這給“名下有房產、手中無現金”的老年人的養老,提供了一種全新思路。

2014年,老年人住房反向抵押養老保險開始試點。2015年3月份,全國首款“以房養老保險”產品由幸福人壽推出。然而,截至2020年底,參保保險版以房養老的老人未超過200位,而參與試點、推出產品的保險公司,只有幸福人壽、中保人壽等。

事實上,在政策層面,國家在積極推動相關制度的落地。2020年1月23日,中國銀保監會等13部門聯合發布《關于促進社會服務領域商業保險發展的意見》指出,優化老年人住房反向抵押養老保險支持政策;建立完善支持老年人住房反向抵押養老保險業務發展的合同賦予強制執行效力、房產差異化處置等制度,促進相關業務規范發展。

在業內看來,保險版“以房養老”如果想要快速推進,須盡快完善頂層制度設計,以減少參與主體的擔憂與風險。此外,相關部門此前對“以房養老”的宣傳力度不夠,導致大家對其認識不足,現在也應加快這方面的工作。

匯力基金董事長孟曉蘇曾任幸福人壽董事長,在他看來,“保險行業對住房反向抵押養老保險業務成果宣傳不夠,應在適當的時候將幸福人壽的試點經驗,包括近期收益平穩與遠期潛在價值巨大的情況,向其他保險公司介紹,讓這個成功產品能得到快速推廣,以適應中央要求‘規范發展第三支柱養老保險’的需要?!?/p>

編輯:劉曉瑩
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